엉망진창 부동산 정책

엉망진창 부동산 정책

 

오늘은 현 정부의 부동산 정책과 관련해서 전면적으로 간략히 쓴소리 한번 할까 한다.

 

※ 주의: 현 정부가 하는 모든 정책들을 비판 없이 무조건 지지하거나, 부동산 정책 또한 지지한다면 읽다가 많이 불편하실 수도 있으니, 그런 분들은 지금 바로 뒤로 가기 버튼 눌러주세요!

 

부동산 정책이 국민들로부터 신뢰성을 잃은 지는 오래된 듯싶다. 즉 정책을 만드는 주체인 정부가 갈팡질팡 오락가락이란 소리다.

 

이래서야 어느 국민이 이런 엉터리 정책들을 믿고 따라갈까?

 

며칠 전 2.4 대책 때 재건축 실거주 2년 한다고 했다가 다시 여러 부작용이 생기니 뒤늦게 전면 철폐했다.

그러면 처음 이 대책이 나왔을 때 대책 하나만 믿고 거주 기반이 갖춰진 삶의 터전을 포기하고 강제로 실거주하러 들어간 최초 임대인이나, 역시 갑자기 영문도 모른 채 그곳을 쫓겨나다시피 한 세입자들은 무슨 잘못인가?

 

임대차 3 법도 한번 봐보자.

최근 임대사업자 역시도 소급하겠다고 했다가 여러 부작용이 발생하니 또 다시 철폐한 케이스다.

처음 발의 전에 전문가들은 이미 부작용에 대한 얘기를 꾸준히 해왔었다.

 

최근 이법의 롤모델이었던 독일의 강력한 임대차 보호법은 실패로 끝났고, 메르켈 총리도 실패를 인정한 바 있다. 

한국이 본 딴 `베를린 월세상한제`…독일헌재 "무효"

 

하지만 당시 이 법을 발의한 현 여당 인사들은 자신들이 만든 투기꾼 적폐(?) 프레임을 내세우며 이것에 관한 얘기를 귀담아듣지 않았다. 결국 독자적으로 임대차 3 법을 강행해서 지금 시장이 어떻게 되었나? 당연히 처음에 전문가들이 예상하던 부작용들이 그대로 실현되고 있는 상황이다.

 

이 임대차 3법과 동시에 규제한 종부세 그리고 양도세 규제는 또 어떤가?

이 역시 결과적으로도 임대차 3 법으로 불난 집에 기름을 부은 격이었다. 전월세 폭등, 이로 인해 매매가 동반 상승이 당연히 재현되었다.

다주택자들이 바보가 아닌 이상 선호 하지 않는 지방이나 상대적으로 못난이 물건들을 먼저 매도할 것이다. 그러다 보니 누구나 선호하고 안전하게 보이는 소위 똘똘한 입지로 매수세가 집중되었다. 즉 수도권 집중현상 또는 지방에서도 선호되는 똘똘한 입지로의 집중현상이 더욱 심화됐다. 결과적으로 전월세와 함께 매가 역시 밀어 올리게 된다.

 

이것 말고도 대책 발표 이후 시장의 여러 부작용은 너무도 많다. 그러면 또다시 정책이 수정되는 사례가 한두 개가 아니라 일일이 기억도 못할 지경이다...

 

 

부동산 정책, 특히 부동산 세금과 관련된 사항은 또 어떤가? 사실 이 부동산 세법과 관련된 사항은 70살 노인이 봐도 쉽게 이해가 되어야 하는 게 그게 정상이고 상식이다.

그런데 정책이라고 내놓는 것들을 보면 경우의 수가 너무 많고 복잡도 하지만 또 자주 바뀐다. 그냥 갈팡질팡 엉망진창이다. 나처럼 온라인으로 빠르게 정보를 접하는 젊은 세대들, 아니 그 분야의 전문가라는 사람들도 너무 복잡하고 자주 바뀌니 또 자주 틀린다. 이제는 세금 봐주는 일을 업으로 돈을 버는 세무사들 조차도 부동산 양도세로 문의가 들어오면 아예 거절한다고 하니 말 다한 거 아닌가? 이게 분명 정상 국가의 부동산 정책이라고 말할 수 있을까?

 

그러면 여기서 왜 이런 정책을 남발하게 되었을까? 그 이유를 한번 생각해 보자.

 

내 결론은 처음부터 근본 원인을 잘못짚은 결과라는 생각이다. 즉 첫 단추부터 잘못 끼웠으니 그다음의 25번 단추도 보나 마나 엉망으로 끼워진 경우다.

 

이 정부는 이미 시장의 부동산 가격을 올리는 주도 세력으로 정책을 만드는 자신들은 완전 배제하고 집을 가졌거나 임대로 집을 제공해주는 다주택자와 같은 국민들을 '투기세력'이라고 딱 결론을 내놓고 시작한 케이스이다.

 

"투기꾼들이 정말 집 가격을 올린다고?" 물론 아주 틀린 말은 아니다. 그런데 바꿔서 생각해보자.

갑자기 없던 투기꾼들이 왜 지금 이 정부 들어서 갑자기 생겨난 걸까? 또한 투기꾼들이 사라지면 정말 집 가격이 내려가는 걸가? 그들이 공급하던 기존의 임대 주택들이 없어지면 누가 공급하나?

 

지금의 시장은 투기꾼 즉 다주택자들은 추가로 주택을 사기가 어렵게 만들어 놓았다. 즉 시장은 이미 실수요자 위주의 시장으로 변한 지 꽤 오래됐다는 얘기가 된다. 이런데도 가격이 몇 년간 계속 오른다면 이게 과연 다주택 투기꾼들만의; 문제일까?

 

또 다른 예로 청약 제도는 어떤가? 이들은 청약 가점제, 분양가 상한제를 만들어 청약 제도를 규제 강화시켰다.

그 결과는 일부 가점이 높거나 아니면 현금 부자 또는 그의 자식들에게 유리한 로또 시장이 만들어졌다.

전 국민을 희망 고문 키시며 투기의 장으로 만든 꼴이다.

 

3기 신도시는 어떤가?

처음 발표로는 2017년에 착공 계획을 했었지만 지금도 계획한 대로 되고 있나? 나는 실제로는 지금 정부가 말하는 투기꾼이란 바로 정부 그 자체란 의심 조차 든다.

여기에는 두가지 이유가 있다.

 

첫째, 그들이 양도세 중과로 투기꾼들의 시장 진입을 차단하자 매물 잠김 현상이 심화되고 공시가(땅 가격)와 집값(상품 가격)을 끌어올렸기에 그렇다.

그리고 그들은 당시에 뭐라고 했었나? 지금 집을 사지 말고 기다리다고 자신들이 저렴하게 제공한는 3기 신도시를 분양받으라고 하지 않았나? 

 

둘째, 어쩌면 이 둘 사이의 시세 차익을 노린건 아닌가 하는 의심이 든다. 미리 싼값에 땅을 사놓았기에 이 후 땅 값을 올린 후 국민을 상대로 시세 차익을 노리는 것. 물론 이것 자체만 보면 불법은 아닐 수 있지만, 사전에 이런 정보를 공무적으로 제공받았다면 명백한 불법 투기 행위다. 해당 입지에 꼭 살아야 하는 임차인에게 매가가 아닌 저렴한 주거비를 받고 임대 물건을 공급하는 임대인이 투기꾼이 아니라 이런 국민을 대상으로 시세 차익을 노리는 정부가 바로 투기꾼인 것이다.

결국 이 3기 신도시의 분양가가 싼가? 몇년간 한껏 올린 공시가 때문에라도 싸게 분양할 수가 없다.

 

"사전 청약은 싸게 해준다더니"…3기 신도시, 주변 분양가보다 13% 비싸

 

물론 그 이전에 지주들에 대한 토지 보상도 제대로 이뤄지지 않고 있다. 여기서 문제의 가장 큰 원인은 공급할 사람은 의지도 없는데 찍어 누르기만 하니 순조롭게 될리가 있겠나?

이런 이유로 사전 청약을 공시했지만 실제 본 분양과 실 입주가 언제 될지는 기약이 없다. 그리고 늦어지면 늦어질수록 분양가는 더욱 높아질 수밖에 없다. 즉 이 3기 신도시는 어쩌면 국민을 상대로한 대국민 사기극, 허상이자 희망고문이다. 물론 정부는 또 그때가 되면 헐값에 사주지 않았다며 지주탓을 하며 슬며시 빠져나갈게 내눈엔 뻔히 보인다. 

 

예전에 정책을 마치 빵굽듯 하루만에 덜컷 덜컷 잘 만드시던, 한때 이름만 들어도 대다수 국민이 알 정도로 유명하셨던 위정자 한분이 계셨다. 그리고 그분이 이 부동산 공급과 관련해서 성토하신, 유명한 '부동산이 빵이라면...' 이란 소위 '빵 이론'을 꺼냈었던 기억이 난다.

그래서 빵을 한번 예로 들어보자.

일단 빵은 누가 만드는가? 당연히 제빵사가 만든다. 그런데 제빵사는 오롯이 선한 의지로 누군가에게 무료로 빵을 나눠주려고 하루 종일 빵 만드는 일을 하나? 매일 잠을 깨워가며 새벽 일찍 일어나 밀가루 반죽하고 힘들게 땀을 흘려가면서?

물론 아니다. 빵을 만드는 제빵사는 철저히 자신의 이익이 있기에 빵을 만드는 것뿐이다. 

즉 시장에서 공급되는 모든 물건들은 만드는 사람의 이익이 있기에 나오는 것이다. 그런데 그런 인간의 본성을 무시한 채 '이렇게 되어야 해!' '우리말이 곧 정의고 선이다' '따라서 우리말은 무조건 들어야 해!' 하면 다 되나?

 

공공 개발은?

아아~ 손 아프니 이 정도에서 그만하자...

 

정리하면 이 모든 게 부동산을 정치화하고 시장 기능을 무시한 채 찍어 누리기 식으로 규제해서 나온 부작용들이다.

 

하지만 안타깝게도 이런 규제 일변도의 정책은 달라질 기미 조차 보이지 않는다. 당연히 그들은 그들 스스로 의식적인 반성이 없기에 어쩌면 당연한 결과이다.

 

반시장적 부동산 규제책의 향방은? ft.베네수엘라

 

결국 갈팡질팡 정책으로 부동산 시장은 엉망진창이 된 모양새다.

 

결론

정말로 이러다가 'PIR 200년'의 베네수엘라처럼 미친 부동산 시장이 되지 말란 보장도 없어 보인다. 

이미 엉망진창으로 천장도 의미 없는 부동산 시장이 되어 버렸다.