서울 아파트 청약 당첨 노하우, 아는 만큼 보인다

저는 주식은 미국 주식, 부동산은 한국 부동산, 그중에서도 수도권 서울 부동산이라고 생각합니다. 당연한 소리 같지만, 저 역시 그렇게 생각한다는 걸 강조하는 거예요. 이것과 관련해서 미국 주식은 지난 시간에 이미 말씀드린 거 같고요.

 

미국 주식 투자 해야 하는 두가지 이유

 

그리고 부동산은 사실 다 아는 얘기 같지만, 가장 큰 이유를 꼽자면 '한국은 땅이 좁다' 일 겁니다. 모든 부동산의 속성이 그러하듯 한 입지의 땅은 그곳을 대체할 수 없는 희소성란게 있어요. 그런데 거기에 땅까지 좁아 실질적인 유휴 부지가 한정된 입지라면 분명 희소성이 있다는 말이기도 합니다. 또 거기에 추가로 대부분의 인프라가 잘 갖춰진 수도권 같은 입지라면 어떤가요? 서울과 같은 대도시는 이미 확장 국면이 끝난 상태이기도 합니다. 이외에도 세계 어느 스타 도시들과 비교해 봐도 서울만이 가진 경쟁력들이 꽤 강하다는 점입니다.

 

Flickr, 서울

교육, 직장, 교통, 관광, 좋은 치안 등 무엇 하나 빠지는 점이 별로 없어요. 이 지표에 대한 내용은 이전 포스팅에서 한번 다뤘으니 참조해 보세요.

 

서울이 안보이네요 ft. 노마드 리스트

그런데...

"잉? 그거 누가 몰라요? 투자금이 많이 들어가잖아요!" "서울 아파트 평균 가격이 얼만데.. 1억으론 택도 없어요!" 라며 말할 겁니다. 하지만 말입니다. 부동산은 올 현금으로 자기 돈 주고 사는 거 아닌 건 아시잖아요? 만약 여기에 대한 의문점이 많이 드신다면 이전 1단계를 다시 복습하셔야 할 거예요.

 

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그게 아니라면 다음 단계로 넘어갈게요. 즉 이 말은 부동산의 가장 큰 장점 중 하나인 레버리지를 이용하는 겁니다. 물론 요즘 유행하는 영끌이란 말처럼 무리해서 하는 투자는 저 역시 지양합니다. 자신이 감당할 수 있는 범위에서 충분한 레버리지를 활용해야겠죠. 하지만 여기서 먼저 레버리지 즉 대출은 양날의 검과도같다는 건 알고 가야 합니다.. 잘만 쓰면 약방의 감초처럼 훌륭한 보약이 되지만 자칫 잘 못 쓰면 독약이 될 수도 있다는 말이기도 하죠. 그리고 만약 이 레버리지가 싫다고 하면, 또 다른 방법이 없는 것은 아니에요. 그리고 아직도 잘 찾아보면 저평가된 부동산이 꽤 있습니다. 물론 시간이 좀 더 걸릴 수 있겠지만, 또 다른 방법들도 얼마든지 있어요.

 

먼저는 예상한 것처럼, 투자금이 마련되기까지 열심히 일해서 돈이 모이면 그때 사는, 좀 무식한 방법입니다. 제가 그렇게 샀거든요. 물론 별로 추천하고 싶은 방법은 아니네요. 그리고 여기서 한 가지 팁이 있어요. 결혼하면 됩니다. 물론 제가 이런 말 한다고 해서 하지는 않을 거지만, 당연한 말 같지만 그동안 모아둔 시드 머니를 두 명이 합치니 당연히 매수 가능한 금액에 더 가까워지겠죠. 제가 그렇게 했거든요. 그리고 또 다른 방법은 전세를 활용한 투자법입니다.

 

 

 

이제는 워낙 잘 알려진 방법이긴 한데요. 소위 갭 투자라고 말하기도 하죠. 정확히는 전세 레버리지 투자겠죠. 전세금은 DTI, LTV처럼 대출이자를 상환해야만 하는 레버리지보다 질적으로 더 좋은 레버리지예요. 무이자 대출이니까요.
물론 요즘의 서울 부동산처럼 전세가와 매매가의 갭이 벌어지게 되면 실제 본인이 지불해야 할 투자금은 더 커질 겁니다.

 

아파트 조정기 지나 떨어지면 사야지

그럼에도 불구하고 사견으론 실거주 집 1채는 빨리 매수하는 것이 이득이란 생각입니다. 실제로 실거주로 매수했던 아파트를 예로 그 이유를 이전 포스팅에서 한번 다뤘었습니다. 그리고 마지막 방법으로, 소액 투자 방법이 있어요. 투자금 1억에 맞는 소액 투자를 해서 투자를 하는 방법도 있겠네요. 이 방법은 수도권만 한정하지 말고 지도를 넓게 펼쳐서 전국으로 봐야 가능할 겁니다. 물론 해당 지역의 수급량과 같은 사전 정보, 실제로 임장을 하는 등 투자법과 관련해서는 별도로 많이 공부하셔야 할 겁니다.

'아는 만큼 보인다'라는 말이 있습니다. 1993년 유홍준 교수가 편찬한 밀리언셀러 '나의 문화유산 답사기'에 나오는 금언이죠.

 

 

저는 사견으로 이 말이 제가 알고 경험한 '부동산 투자'라는 영역만큼 잘맞는 영역이 또 있을까 하는 생각 조차 들어요. 특히 지금처럼 부정적인 인식과 규제가 강한 지금 같은 분위기에선 더욱 역설적으로 다가옵니다. 사실 저는 불과 몇 년 전까지만 해도 부동산 투자에 꽤 관심이 많았고 공부도 열심히 했었어요. 간략히 제 부동산 경험을 조심스럽게 말하면 이렇습니다. 저는 비록 짧긴 했지만 지난 2년간의 조정장에서의 경험, 지금의 상승장의 경험, 즉 부동산의 하락과 상승이 포함된 한 사이클에서의 매도와 매수 경험이 있습니다.

 

첫 경매 낙찰 후 잔금과 셀프 등기 좌충우돌 도전기

2012년 부동산 조정장에서 실거주 서울 아파트 매수, 이후 갈아타기를 위해 서울 아파트 청약에 당첨된 경험과 함께 서울 아파트 경매 낙찰 경험이 있어요. 일단 더 말하면 자랑 같으니, 이 정도 까지만 얘기할게요. 그리고 구체적인 지역 또한 언급 역시 하지 않을게요. 참고로 지금 저는 부동산과 관련해서 상환할 대출도 없지만, 더 이상 투자는 하지 않고 있어요.
저는 이 분야 말고도 다른 관심 분야들이 많거든요. 그리고 굳이 지금처럼 부동산이 정치적으로 이슈가 된 상황인지라, 저 역시 글을 쓰면서도 불편한 마음이 한가득입니다. 그럼에도 불구하고, 저의 이 경험치가 내 집 마련이 간절한 무주택자들처럼 상대적으로 간절한 누군가에겐 많은 도움을 줄 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

2019년 입주

잠깐 청약 얘기가 나와서 이 얘기를 조금 더 하면, 잘 모르는 일반인들은 청약이 소위 운빨이라고 치부하기 쉽지만, 반드시 운의 영역만 있는 건 아니란 걸 아셔야 합니다.
어쨌든 제가 실제로 당첨된 경험으론 그렇다는 겁니다.

 

[부동산투자] 새아파트로 내집 마련하기 위한 설명서

여기서 제가 말하고 싶은 요지는 저처럼 0에서 시작하는 너무나 평범한 흙 수저라도, 어떤 분야에 꾸준한 관심과 열정을 가진다면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 점입니다. 물론 여기에는 조건 하나가 붙습니다.

그냥 원해서는 안됩니다. 간절히, 통렬히, 숨이 막히게 원해야 합니다.
아니 목숨을 걸고 원해야 합니다.
그렇지 않으면 당신이 원하는 것이란 그저 취미 수준에 머물 테니까요.

저 역시도 좋은 결과를 얻은 경험들을 뒤돌아보면, 그 어떤 것도 간절하지 않았던 적이 단 한 번도 없었거든요.

Pixabay

그리고 또 한 가지, 성공을 이룬 사람들의 말에만 귀를 기울이세요. 무조건입니다! 말의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 정도입니다. 왜냐하면 그렇게 해야 자신의 무의식에 새겨져 의식적인 행동을 이끌기에 그렇습니다.

이런 부동산 투자와 관련한 노하우를 아주 요점만 간단하게 얘기해 볼게요.

계속~

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