부동산 실패하는 다섯가지 이유

지난 시간, 주식은 미국 주식, 부동산은 한국 부동산 거기서 서울 수도권의 부동산을 매수해야 하는 이유 대한 제 생각을 얘기했었습니다. 못 보신 분들은 이 포스팅을 먼저 보고 오시길 추천합니다.

 

서울 아파트 청약 당첨 노하우, 아는 만큼 보인다

그리고 부동산 투자 노하우에 대한 포스팅을 하기로 했었죠. 사실 요즘 같은 자산의 상승기에서는 특히 부동산 관련 정보를 다룬 콘텐츠들이 너무 난무합니다. 너무 많아 무엇부터 먼저 봐야 하는지, 어디서 부터 접근해야 할지 도통 감 잡기도 힘드시죠? 저 역시 예전에 이런 경험을 해 봐서 잘 압니다. 하지만 조금만 파고들면, 부동산 역시도 매번 변하는 정부의 부동산 정책이나 이런 것과는 상관없는, 어떤 불변의 법칙 같은 것이 존재한다는 걸 알 수 있어요.

 

 

실제로 속성 정도만 알아도 그 많은 정보들은 무시해도 무방 하달 까요? 사견으론 시간 낭비로 보일 정도입니다.
왜냐하면 비슷한 내용의 다소 쓸모없는 정보가 너무 많아 보이기 때문인데요. 그 수많은 부동산 유튜버나 블로그 상의 정보들은 실제 알아야 할 핵심 이외에 껍데기만 조금씩 변형해서 계속 정보를 양산한다라고 보셔도 될 정도예요. 마치 금융 투자에서의 파생 상품 같다고나 할까요? 결론은 금쪽같은 시간 낭비이고, 차라리 그 시간에 본업에 집중하는 게 더 이득이란 생각입니다. 물론 그러한 방식으로 콘텐츠를 계속 만들어 내는 걸 보면, 보는 제가 창작의 고통이 느껴질 정도로 대단하다는 생각도 듭니다.

서론이 길었네요.

 

 

 

본론으로 들어가서, 바로 결론부터 말하면 '기본을 아는 것'이 중요하단 얘긴데요. 조금 다르게 말하면, '최소한 이것만 안 하면 된다' 일 겁니다. 잠깐 여기서 제가 왜 '최소한 이것만 안 하면 된다'라는 다소 부정적인 느낌의 표현을 했냐면, 사실 이유는 간단해요. 반대로 '이것만 하세요' 하면 아마 열에 아홉은 안 하는 걸 넘어 잘 보지도 않을 겁니다. 하지만 '이것 하면 안 된다'라고 말하면 그래도 몇 명을 보기 때문에 그렇습니다. 물론 이것이 나쁘다는 게 절대 아닙니다. 사람의 본성이기에 저 역시 한 분이라도 더 도움받으시라고 이런 표현을 쓰는 거니 이해 바라는 마음입니다. 각설하고, 사실 부동산에서 실패를 하는 경우의 대부분은, 하지 말아야 할 것들을 놓치고 해서 문제가 되는 걸 알 수 있어요. 만약 그 기본만이라도 제대로 알고 실수를 하지 않는다면, 부동산으로 아주 큰 이득은 없을지언정 큰 손해 역시 없다는 겁니다.

 

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여기서 저는 간략히 요약해서 다섯 가지만 얘기해 볼게요.

1. 비싸게 산다

"비싼 지 싼 지 당신이 어떻게 알아?" 혹자는 이렇게 말할지도 모르겠어요. 하지만 소위 풍선 효과식으로 급등하는 곳은 알 수 있잖아요? 불과 몇 개월 사이에 몇 억이 오르는 그런 아파트 같은 곳 말이죠. 이런 곳은 조심할 필요가 있다는 말입니다. 이 경우라면 차라리 그 주변에서 입지적으론 비슷하지만 급등하지 않은 아파트를 매수하시길 추천합니다. 결국 시간이 조금 더 걸릴 뿐 결국 따라 오르기 마련이니까요.

 

2. 해당 입지를 모른다

입지 분석입니다.

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만약 입지란 말이 뭔지 잘 모르신다면, 일단 가까운 도서관에 가셔서 부동산 투자와 관련된 책을 몇 권 읽어 보시길 먼저 추천드려요. 매수 관심이 있는 해당 지역의 입주량 물량 조사, 전세, 매매 등의 수요 공급 상황, 현재 가치와 함께 미래 가치도 확인해 볼 필요가 있습니다. 조금 찾아보시면, 이런 입주 물량은 여러 종류의 사이트나 앱에 잘 나와 있습니다. 각자 취향에 맞는 걸 선택하시면 되기에 구체적인 언급은 하지 않을게요. 여기서 중요한 지표는 입주 물량 분석인데요, 전세/매매 지수나 신규 분양 물량을 보시면 됩니다. 그리고 손품도 중요하지만 실제 임장을 가셔서 실제 그 동네 사는 사람이란 생각으로, 근처에서 밥도 먹어보고, 커피숍에 들러 커피 한잔 하면서 지나가는 사람들의 분위기도 읽어 보세요. 아, 가실 땐 자차 보단 지하철이나 버스 등 대중교통을 이용하시길 추천드립니다.

 

3. 너무 많은 돈을 깔고 앉아 있다
당연한 얘기입니다. 만약 자신이 투자금이 부족하다면, 거주비를 아끼셔야 할 겁니다. 즉 월세를 부끄러워하지 마시고 최대한 레버리지를 이용해서 투자금을 활용해서 매수하는 방법을 추천드립니다. 이렇게 하는 이유는 투자금 확보하기 위해서겠죠. 전세 살게 되면 대부분은 자신의 거의 대부분의 자산이 전세금에 묶일 겁니다.

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이 경우 움직이기도 쉽지 않지만 대부분은 그냥 그곳에서 안주하게 됩니다. 사람은 어느 정도의 결핍이 있어야 행동을 하는 본성이 있습니다. 즉 전세라는 편해 보이는 주거 환경에 계속 안주하게 되면, 상승기 시는 매가의 상승의 결실에서 제외되어 상대적인 박탈감을 경험할 수 있다는 말입니다.

 

4. 타이밍을 모른다
즉 언제 사고 언제 팔아야 할지의 타이밍입니다. 매수의 타이밍 역시 중요하겠죠. 1번에서 잠깐 언급한 예처럼, 갭 메우기 전의 부동산을 매수하는 것 역시 타이밍 매수의 한 방법입니다. 보다 저렴하게 사는 방법 중 하나입니다. 보통 부동산은 짤 게는 10년 길게는 15년 정도를 한 싸이클로 보는데요. 혹자는 부동산 4계라며 계절에 비유하기도 합니다. 하지만 이건 일반론적인 얘기고 이런 유행이 꼭 맞는 건 아니에요. 4계절 안에서도 정부 정책 등으로 변동성이 있기에 이런 기회를 잘 활용하시면 좋습니다. 이 외에도 지금 같은 규제가 심한 분위기에서는 풍선 효과를 활용한 방법이나 여러 가지 아이디어도 많이 있겠네요. 하지만 소위 매수 관심이 있는 부동산을 타이밍을 쟤며 기다리는 것은 사실 투자자의 영역이다.

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즉 실수요로 내 집 마련 1채는 크게 의미 없다는 말이다. 그 이유가 궁금하시다면, 일전에 관련 내용으로 포스팅했으니 보시길 추천드려요.

 

아파트 조정기 지나 떨어지면 사야지

5. 레버리지 활용할 줄 모른다
부동산은 실거주 내 집 마련이든 투자든 간에, 다른 투자 방식과 다르게 양질의 레버리지를 활용할 수 있다는 최고의 장점이 있습니다. 흔히 레버리지는 종잣돈, 전세, 대출 등이 있는데 이것을 잘 활용해야 할 겁니다. 그리고 순자산도 종잣돈으로 활용할 수 있어요. 한 예로 순자산 3억 아파트를 보유하고 있다고 하면, 이것을 매도한 후 3천에 70만 원 월세로 들어갈 수 있습니다. 이때 내가 투자할 수 있는 종잣돈은 2억 7천만 원이 발생하게 된 겁니다. 이 2억 7천만 원으로 무엇을 할 수 있을까? 한 예로 서울이나 수도권의 대장 아파트는 살 수 없을지라도 지방의 대장 아파트는 전세를 끼고 매수가 가능할 수도 있겠죠. 즉 2억 7천만 원 투자했다면 차후 해당 지역이 상승한다면 차익이 발생될 겁니다.

이때 차익금도 역시도 종잣돈이 됩니다. 물론 이 방법은 실거주 중인 1 주택자 라면 절대로 추천하지 않습니다.

 

계속~

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