똘똘한 한채 갈아타기 하지마라

이제 소형 아파트 내 집 마련 1채가 마련되었다는 전제하에, 이다음 테크 트리 단계로 이어갈게요. 지난 포스팅 못 보신 분은 아래 링크를 먼저 보고 오시면 좋을 듯싶어요.

 

생애 첫 내집 마련 정답은 OO OO아파트

 

지난 포스팅 마지막에 얘기했듯, 저는 소위 똘똘한 한채 전략, 상급지 갈아타기나 평수 늘리기 같은 전략은 가급적 하지 않는 것을 권합니다. 특히 지금처럼 부동산 거래 시에 발생하는 각종 거래 비용이 높은 시기에는 좋은 선택지가 결코 아닙니다. 다수의 부동산 전문가라는 분들이 부동산을 마치 주식 종목처럼 사고파는 재화로 생각하시는데, 저는 반대 의견입니다.

 

 

부동산은 사서 파는 재화가 아니라, 좋은 부동산을 사서 진득이 평생 모아가는 것이고, 자신이 피땀 흘려 모은 돈을 가장 안전한 땅 속에 묻어두는 행위입니다. 이런 이유로 매도보다는 매수에 집중해야 하는 대목입니다.

물론 여기에도 예외는 있긴 합니다.

이미 현금 흐름이 보장되는 자산이 꽤 많은신 분들, 반대로 당장 급전이 필요해서 생활이 안되시는 분들, 또 그게 아니면 평생이나 다름없는 시간 동안 은행이나 직장에서 자신의 시간을 파는 일을 하실 자신감이 넘치시는 분들이라면 굳이 말리진 않습니다.

 

 

 

사실 저의 이 견해는 지금 시장의 많은 부동산 전문가들이 생각하는 의견과는 많이 대치되는 의견인거도 저는 잘 압니다. 그럼에도 불구하고 하루라도 빨리 시간적인 자유를 원하시는 삶을 선택하고자 하는 당신이라면, 저는 이 방법을 절대 추천하지 않는다는 얘깁니다. 보통 상급지 갈아타기의 경우는 부동산 조정장 막바지에서 상승기 초반에 유효한 전략이긴 합니다. 보통 조정장일 때는 상승폭이 상대적으로 컸던 상급지의 부동산이 조정폭이 클 것입니다. 반면 하급자의 경우는 조정폭이 상대적으로 적어, 이 줄어든 갭을 이용해서 상급지로 갈아타는 전략입니다.

예로 자신이 상대적으로 저렴한 수도권 외곽에 살고 있다면, 자신의 여유자금에 대출을 최대한 일으켜서 상승 동력이 더 좋은 서울 같은 중심 지역으로 들어가는 전략이 될 겁니다.

(물론 직전의 과거 데이터가 그렇다는 겁니다. 반면 가격대에 맞춰 대출 규제를 하는 지금과 같은 상황에서는 또 다른 왜곡 현상이 있기에 반드시 정답은 아닌 점 유의 바랍니다.)

그리고 여기서 또 만족이 안 되겠죠?

 

 

또 비교를 해서 상승 여력이 더 좋은 곳, 소위 강남 마용성 같은 서울 중심부로 조금씩 조금씩 들어가야 할 겁니다. 평생을 거쳐서 말입니다. 평수 늘리기 전략은 또 어떨까요? 소형 아파트가 먼저 오른 이후 상승기 중 후반, 갭을 메우는 시기에 유효한 전략이겠죠. 20평대 아파트라면 더 보태서 그동안 덜 오른 30평대, 거기서 더 여력이 되면 40평대 50평대의 대형 평수로 갈아타기 합니다. 요즘처럼 부동산 규제가 심할 때 유행하는 소위 똘똘이 전법입니다. 이런 전략들은 보통 자신이 가진 자본이 적을 경우, 대출 등을 극대로 일으켜 더 큰 자산으로 이동하고자 할 때 아주 유효한 전략들로 알려져 있습니다. 하지만 여기서 문제가 하나 발생합니다. 그 결과로 은행에서 또다시 새로운 대출을 일으켜야 했을 겁니다. 즉 부채가 발생합니다.

 

 

 

다르게 표현하면 자신의 시간을 은행에서 빌린 돈과 맞바꾸는, 즉 은행의 노예로서 살아야 한다는 겁니다. 만약 부채가 싫어 대출을 일으키지 않겠다면, 일을 더 해서 자신의 투자금을 더 늘려야 하겠죠. 그러려면 연봉을 더 많이 주는 회사로 이직을 한다거나, 다니던 직장에서 더 충성해서 진급을 하거나 하는 등 해서, 어쨌든 회사를 더 열심히 다녀야 한다는 겁니다. 더 오랜 시간 동안 자신의 땀과 시간을 돈과 바꾸는, 직장 노예로 전락하게 됩니다. 이 모두가 자신의 시간을 돈으로 맞바꾸는, 즉 자신의 생명력을 담보로 돈과 맞바꾸는 전략이 된다는 겁니다. 그렇게 해서 강남의 똘똘한 아파트 한 채를 얻은들 무슨 소용이 있을까요? 과연 여느 시간이 많은 부자들처럼 여유로운 삶을 살 수 있을까요?

사람의 생명력은 유한합니다.

 

Flickr

우리 사람은 신이 아니기에 시간이 되면 언젠가는 생을 마감합니다. 자산의 크기가 커지면 뭐하나요? 결국 정년까지 계속 내 시간을 팔아 돈으로 바꾸는 일을 계속해야 하는데요. 아니 지금과 같은 불확실성의 시대엔 정년까지 일을 하고 싶어도 그전에 일을 그만둬야 하는 돌발 상황도 언제나 우리 곁에 도사리고 있습니다. 만약 운이 좋게 은행과 직장을 위해 내 시간을 팔며 정년까지 잘 버텼다고 합시다.

이후의 삶은 어떨까요?

결국 국민 연금이나 주택 연금을 받아 그 돈으로 근근이 살아가게 되겠죠. 이런 삶을 원하시나요? 그렇다면 상급지로 들어가며 똘똘이 한채 전법으로 가시는 것도 나쁘지 않아 보입니다.

 

하지만 이런 삶을 살기 싫고 시간 부자로 살고 싶은 당신이라면? 결국 상급지 갈아타기나 똘똘한 한채 전법과 같은 전략들은 정답지가 될 수 없다는 결론입니다.

계속~

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