생애 첫 내집 마련 정답은 OO OO아파트

지난 포스팅에서 '부동산 이것만 알고 가자'란 주제로 '최소한 하지 말아야 할 것들'에 대해 먼저 알아봤어요. 그런데 말입니다... "그건 너무 먼 얘긴데요?", "그래서 어떤 집을 사야 되나요?" 이쯤에서 이런 질문들이 나올 듯싶은데요.

 

부동산 실패하는 다섯가지 이유

 

그래서 바로 결론부터 깔끔하게 알려 드립니다. 정답은 '소형 아파트, 거기서 더 들어가면 상대적으로 저렴한 구축, 거기서 더 들어가서 10년 차 ~ 30년 차 전의 소형 아파트'에 있다고 봅니다. 실제 저 역시도 이런 구축 소형 아파트로 첫 내 집 마련한 경험이 있기에, 이것에 관한 장점을 너무도 잘 알고 있어요. 그리고 가급적이면 첫 내 집 마련으로 빌라보다는 아파트를 사시길 추천합니다. 자신이 부동산 전문가 수준이 아니라면 가급적이면 다세대 연립주택 같은 빌라는 매수 하지 않으시는 걸 추천합니다.

 

 

이유는 간단합니다. 시세 파악이 힘들다는 점 때문입니다. 개별적인 입지 조건들이 제 각각이라 정말 해당 지역의 입지를 잘 아는 전문가 수준이 아니라면 입지 분석이 쉽지 않겠죠. 거기에 빌라는 매매도 잘 일어나지 않습니다. 그러기에 시세 파악 또한 힘들다는 겁니다. 이런 점은 살 때도 문제지만 팔 때 역시도 적정 가격을 알 수 없으니 잘 모르면 두 번 모두 손해 볼 수 있다는 겁니다. 딱 호구되기 좋은 그림이 그려 지죠? "그럼 재개발 지역에 빌라도 별론 가요?" 이런 질문도 있을 거 같은데요. 네, 비슷한 이유도 있지만 여기에 더해 리스크 역시 더 크다고 봅니다. 물론 해당 재개발 지역이 계획대로 잘만 된다면야 꽤 높은 수익이 기대되긴 합니다. 이전 포스팅에서 이런 빌라(다세대주택)의 장단점에 대해 상세히 다뤘으니, 

궁금하신 분들은 참고해보세요.

 

Pixabay, 빌라

 

그런데 말입니다. 그만큼 리스크도 있다는 점은 분명히 아셔야 겠죠. 하이 리크스 하이 리턴이란 말처럼, 자칫 잘못 들어가면 꽤 오랜 시간 동안 고생할 수 도 있다는 얘기죠. 여기에 대한 이야기는 주변 이야기를 조금만 찾아보면 충분히 아시리라 생각됩니다. 즉 재개발의 경우는 리스크도 생각하시고 별도의 공부를 많이 하셔야 한다는 점에서 첫 내 집 마련으로는 추천하지 않습니다. 하지만 아파트의 경우는 어떨까요? 입지 분석만 조금 해도 빌라에 비해 시세 등을 파악 하기가 아주 용이합니다.  특히 한국의 아파트는 연식에 따라 표준화된 비슷한 평면 구조이고 가격 역시 단지별로도 편차가 적기에 이것이 가능한 이유입니다. 그럼 왜 제가 구축 소형 아파트를 추천하는지, 그 이유 세 가지로 얘기해 볼게요.

 

 

첫째, 빠른 내 집 마련 가능 (기회비용)

일부 부모님 찬스가 있는 금수저를 제외하면, 아마 대다수의 사회 초년생들이나, 신혼부부들이라면 여유 자금이 많이 없을 겁니다. 또 청약을 노리더라도 청약 가점이 낮아 이 또한 쉽지 않겠죠. 무턱대고 이 청약 기회만 노리다간 시간이라는 기회비용을 날릴 가능성이 더 커 보입니다. 이런 이유들로 저는 가격적인 부담이 상대적으로 덜해서 빠른 시일 내에 매수가 가능한 구축 소형 아파트를 목표로 하잔 겁니다.

 

보통은 다음 3단계를 거쳐 첫 내 집을 매수하는 그림이 그려지는데요.

 

1. 월세로 들어가서 산다.
2. 자금이 조금 모이면 그동안 모은 종잣돈을 보태고 전세 자금 대출받아서 전세로 이동
3. 전세 자금 대출 다 갚으면, 전세 자금 대출 또 받아서 시드 머니를 보태서 매수

 

여기서 팁 하나 말씀드리면, 남들보다 조금 빠르게 내 집 마련을 하려면 2번을 하지 않고 바로 3번의 '전세 자금 대출 또 받아서 시드 머니를 보태서 매수'로 가시면 됩니다. 이렇게 해야 하는 이유(3. 너무 많은 돈을 깔고 있지 마라)와 관련해서는 지난 포스팅에 있으니 참조하세요.

 

부동산 실패하는 다섯가지 이유

 

둘째, 가성비

보통 신축이면 땅 가격에 건물 가치, 즉 물건 자체의 상품 가격이 더 해 집니다. 특히 지금의 서울이나 수도권처럼 신축 아파트가 희소한 때라면 여기에 희소성 프리미엄도 붙게 되겠죠. 그래서 결국 가격이 비싸지는 겁니다. (물론 신축 아파트가 좋지 않다는 말이 아니니 오해 마시길...) 하지만 구축은 어떨까요? 이미 건물의 노후로 인해 상품 가격이 낮아져 있겠죠. 연식이 오래될수록 땅의 가치만 남아 결국 땅의 가치가 극대화된다고 보시면 됩니다.

Pixabay

물론 여기서 예외도 있습니다. 재건축 이슈나 리모델링 이슈가 이미 반영되어 있다면, 이것 또한 프리미엄이 붙어 신축만큼은 아니지만 꽤 비쌀 테니 제외해야 할 겁니다. 그래서 저는 20년 차에서 30년 차전인, 재건축이나 리모델링 이슈는 없지만, 거의 땅의 입지 가치만 가진 구축 소형 아파트로 접근해 볼 것을 추천합니다. 여기서 보너스로, 이후에 만약 리모델링 얘기가 나온다면 이것이 또 하나의 상승의 동력이 될 수 있는 장점도 있겠습니다.

 

셋째, 다음 단계로 나가기가 유리한 장점

이렇게 소형 아파트로 좀 더 빠른 내 집 마련을 했다면, 여기서 끝날까요? 물론 아닙니다. 여기에는 제가 생각하는 중요한 테크 트리 전략이 또 있어요. 결론부터 말하면 대다수의 부동산 전문가들이 추천하는 소위 상급지 갈아타기, 똘똘한 한채 전략, 평수 늘리기가 아닙니다.

 

사견으론 이런 전략들은 절대 좋은 정답이 될 수 없다는 생각입니다. 적어도 당신이 시간적인 자유를 누리고 싶다면 그렇다는 말입니다. 

 

계속~

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