부동산 하락장에도 버티는 아파트 네가지 키워드

부동산 관련 포스팅은 다음 주제를 위해 '부동산 하락장에도 버티는 아파트'라는 주제로 일단락할까 합니다. 최근 수도권, 특히 서울 부동산 시장은 본격적으로 상승한 시기로 볼 때 꽤 오랜 기간 지속적으로 상승해 왔습니다.

 

 

하지만 이런 상승도 언제나 계속 되지는 않는다는 것도 아셔야 할 겁니다. 우리는 과거의 학습 효과를 통해서 우리는 충분히 알 수 있습니다. 하지만 인간은 망각의 동물이기에 잊어버렸을 수도 있겠지만 말이죠. 장기적으로 보자면, 실물자산인 부동산은 유동성이라는 입력에 기반하므로 결과적으론 우상향 하는 것은 당연한 이치일 겁니다.

wikimedia

사견으론 꽤 오랜 시간 동안 더 갈 수밖에 없다고 보입니다. 그런 가장 큰 이유는 그동안 진행된 부동산 규제 일변도의 정책으로 인한 수급 불균형이 가장 클 겁니다. 부동산은 단기적으로는 수요 공급, 정부 정책, 대중의 심리 등 여러 가지 요인들로 인해 상승과 하락을 반복하면서 흘러갑니다. 만약 부동산 시세도 주식처럼 매일 차트로 표시한다면 주식만큼은 아니지만 상승 하락하는 변동성이 분명 그려질 겁니다. 그리고 이런 변동성은 지난 24번인가 25번의 정책을 보면 쉽게 알 수 있을 겁니다. 언제나 그렇듯 규제책이 발표된 몇 개월 간은 시장 분위기가 꺾였죠. 물론 이 몇 개월(점점 기간이 짧아진다)이 지나면 또 언제 그랬냐는 듯 다시 상승을 이어가는 그림이 반복되었습니다.

 

 

그런데 24번 25번을 반복하며 이런 그림이 그려지는 거 상황을 보고 있자면, 정말 사람 본성 이란 것은 바뀌지 않는다는 생각이 들곤 합니다. 정책 비판처럼 들려 누군가에겐 또 불편할 수 있다는 생각에, 여기에 대한 자세한 설명은 여기까지만. 어쨌든 오늘 포스팅은 조정기가 오더라도 떨어지지 않는 부동산, 소위 방패를 잘 갖춘 지역들의 특징에 대해 제 뇌피셜로 네 가지 키워드들로써 분석해 보았다. 거기에 최근 많이 상승한 수도권 위주로 분석해 봤습니다. 강조하지만 이건 뇌피셜이니 참조만 하고 판단은 각자 하시면 좋겠습니다.

 

첫째, 대단지 아파트(1000세대 이상)

대단지 아파트의 힘은 누구나 잘 아는 내용이라 간략히 만 살펴볼게요.

www.alanya-property.com

앞으로는 서울시 개발 방향성은 뉴타운과 같은 대규모로 개발은 더 이상 없습니다. (국토부 자료 참조) 즉, 그나마 사업성이 맞는 재개발지역들만이 그것도 소규모로만 진행될 것으로 보입니다. 이런 이유로 뉴타운과 같은 대단지 아파트 단지들의 희소성은 더 커질 것입니다. 물론 최근 서울 시장이 바뀌면서 기존에 해제된 지역 위주로 다시 민간 주도의 공급이 예상되긴 합니다. 하지만 이 점은 오히려 장점으로 보입니다. 확실한 뉴타운의 모습을 갖춰, 교통 인프라 등 거주 환경이 더 좋아진다는 점입니다.

 

둘째, 직주 근접의 역세권

 

 

역세권의 가치는 모르는 사람이 없을 겁니다. 하지만 역세권에도 나름의 우선순위란 것이 존재합니다. 이는 출근 시간에 하차하는 사람이 많은 곳을 확인해 보면 잘 알 수 있을 거예요. 반경 500m를 벗어난 지역 또는 업무 지구에서 조금 벗어난 지역의 경우라도 두 개 역 정도를 걸친 곳 은 괜찮아 보입니다.

세 번째, 신축 (입주 10년 내)

이 역시 첫 번째로 얘기한 서울시의 개발 정책 방향성의 이유로 신축 아파트는 당분간은 더 귀해질 것으로 보입니다. 또한 이제 서울의 경우는 저층 재건축이 없다는 점은 유의하셔야 할 겁니다. 이후엔 중층 재건축이 남겠죠. 하지만 당연한 얘기지만 사업성은 과거 저층 재건축만 못합니다. 물론 언젠가는 될 수밖에 없겠지만, 그 언젠가라는 불확실성에 배팅하기에는 기회비용도 따져봐야 한다는 점도 아셔야 할 겁니다. 재개발 역시도 정부 정책 방향성의 이유로 중단기적으로 사업성이 좋지 않기는 매한가지입니다.

 

 

물론 재건축보다는 빠르기에 좀 더 낫다고 보입니다. 결과적으로 신축 아파트, 좀 더 범위를 좁히자면 대규모 신축 아파트의 가치는 꽤 오랜 기간 더 높아질 것으로 보입니다. 하지만 여기서 오해하실 듯한데요. 구축이 무조건 나쁘다는 말이 아닙니다. 예로 입지가 좋은 곳의 구축은 괜찮아 보입니다. 특히 교통과 인프라가 이미 잘 갖춰진 입지라면 더 좋다고 생각합니다. 거기에 저도 그랬지만 구축이라도 내부 인테리어 리모델링하면 괜찮다고 봅니다.

네 번째, 새로운 호재
호재가 예정되고 가시화된 지역 내의 아파트들은 조정기에도 역시 좋은 방패로 작용할 것입니다. 다시 말하지만 가시화된 호재를 말하는 겁니다. 너무 먼 미래의 불확실성이 큰 호재에 절대 현혹되면 안 된다. 호재 중 가장 영향력이 큰 호재는 교통일 겁니다. 예로 해당 지역이 쇼핑몰이 들어서 유동인구의 유입되는 것보다는 교통이 개선되는 것이 더 좋습니다. 베드타운에서 직주근접으로 변화가 예상되는 지역들이죠. 가치적인 면에서는 더 높은 점수를 주고 싶네요. 단, 이 호재들이 현실적으로 실현 가능한 호재인지 아니면 정치적인 목적으로 이용하는 소위 떡밥? 같은 건 인지는 잘 판단해야 할 것이다.

 

Pixabay

한 예로 요즘 핫한 GTX- 어디 어디 하는 곳들 말이죠. 제가 보기에는 예타 통과가 되지 않은 곳이라면, 될지 안될지도 미지수이고, 되더라도 최소 10년 이상이 걸릴 거로 보입니다. 마지막으로 아마 왜 학군이 빠졌냐고 의아해 하실 분도 계실 듯한데요. 저는 개인적으로 이제부터는 학군 프리미엄은 갈수록 줄어들거라는 생각을 합니다. 그 이유로는, 이전에 포스팅한 '로봇 시대 일자리의 미래' 서평에 이런 이유가 담겨 있는데요.

 

직업의 패러다임이 바뀌고 있기 때문이죠. 이제는 대부분의 강의도 오프라인에서 온라인 강의로 대체될 거로 보입니다. 제 주변만 둘러보더라도 실제 영어 강의 등을 강의 플랫폼 앱을 통해 온라인으로 하고 있고, 실제 만족도 또한 상당히 높습니다. 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크에서 확인해보세요.

 

로봇 시대 일자리의 미래 #2

지금처럼 상승의 동력이 아직 남아있는 지금이지만, 이럴 때일수록 위 네 가지 키워드들을 참고 삼아 조금 더 긴 호흡으로 바라봤으면 합니다.

위 네 가지는 저의 주관적인 생각이 담긴 뇌피셜이란 점 다시 한번 강조합니다. '부동산 하락장에도 버티는 아파트', 각자 한 번쯤 위기관리도 생각해 보는 시간을 가져 보시길 바랍니다.

---

이 블로그의 다른 글 읽기

현재 보다는 OO 가치가 있는 지역에 투자하라

부동산 임장 노하우 4단계

월급쟁이의 부동산 투자 전략