부동산 가치분석 - 이주 수요로 보는 서울 마포구

지난 시간 부동산 가치분석 - '입주 물량으로 보는 서울 마포구'편에 이어

오늘은 마포구의 향후 이주 수요에 따른 부동산 가치에 대해 다뤄 볼까 합니다.

부동산의 전망을 보는 가장 중요한 변수로,

저는 지난시간 수요와 공급을 말했습니다.

그 공급과 수요를 조금 자세히 얘기 하자면,

해당 지역의 전체 인구를 조사한후 그 지역이 필요로 하는 적정한 세대수 대비

공급이 충분한지에 대한 내용 입니다.

결과적으로 그 지역이 필요로하는 적정 세대수(수요) 대비 공급되는 물량이 부족하면,

당연히 시세 상승을 견인할것이고 반대의 경우라면 조정을 받을 것 입니다.

그리고 오늘은 공급의 반대편 변수인 수요에 대한 얘기 입니다.

수요는 크게 3가지로 나눠 집니다.

1) 인구에 따른 해당 지역의 수요

2) 재건축, 재개발등과 같은 멸실에 따른 이주 수요

3) 해당 지역 일자리 증가와 감소에 따른 수요

마포구의 경우는,

직주근접을 기본으로 하는 지역으로 위 3번에 해당하는 일자리에 따른 수요가 꾸준히 증가하는 

지역 특성을 가지고 있습니다.

따라서 향후 일자리에 따른 수요는 적어도 감소하지는 않을 지역으로 보여 집니다.

그리고 이주 수요에 대한 변수가 있습니다.

수색, 증산뉴타운 면적 79만평 규모의 "재정비 촉진 지구"의 

정비 사업으로 인한 멸실에 따른 이주 수요 입니다.

올해는 수색9구역과 증산2구역이 분양 계획을 가지고 있고,

이 재정비 사업의 마무리는 빨라도 2025년에야 마무리가 

가능할것으로 보여 지는데요.

따라서 이 구역들의 재정비 사업이 진행됨에 따라 줄줄이 멸실이 될것이고

이주 수요 또한 꾸준히 늘어날 것입니다.

그리고 가장 영향을 받을 지역은 어디일까요?

아무래도 위치상 마포의 동쪽지역들 보다는

이 구역과 인접 지역이라 할수있는 마포 서쪽편에 위치한 

"상암동, 중동, 성산동" 일대등이 

직접적으로 그 영향을 지역으로 보여 집니다.

결국, 이 인접 지역들은 향후 지속적인 공급 부족과 더불어

인접해있는 "재정비 촉진 지구"의 정비 사업에 따른 멸실에 따른 이주 수요가 증가하여 

결국 마포의 다른 지역들 보다 좀 더 상승 동력을 받을 것으로 저는 예상이 되어 집니다.

또한 이들 지역은 향후 광역철도, 수색역세권 개발등의 호재들도 예정 되어 있습니다.

하지만 오늘 주제는 순수하게 수요 공급 관점으로만 부동산 가치를 분석하는 시간이기에

그런 내용들은 배제 하도록 하겠습니다.

이상 부동산 가치 분석, 이주 수요로 보는 서울 마포구편 이었습니다.

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