다세대주택 장단점 총정리

다세대주택

 

다세대 주택 장단점에 대해 한번 정리해 보았습니다.
다세대 주택에 관심 가지고 공부하시는 분들에게는 도움이 되시리라 생각되네요.
먼저 다세대주택의 특징들입니다. 다세대주택은 우리가 흔히 말하는 빌라라 불리는 것들을 말합니다.
다음은 일반적인 주택의 종류입니다.

 

 

 

단독주택 - 단독 주택

 

                - 다중 주택

 

                - 다가구 주택

 

 

 

공동주택 - 다세대 주택

 

               - 연립 주택

 

               - 아파트

 

               - 도시형 생활 주택

 

다세대주택은 이중 공동주택에 포함됩니다.
먼저 외관 특징에 대해 살펴볼게요. 좀 오래된 빌라의 경우, 예전에는 1층이 바로 주택이었지만, 최근에는 주차장법이 강화되어 1층은 주차장이고, 2층부터가 엘리베이터와 함께 거주목적의 원룸 형태의 집들이  들어 있는 모양새가 일반적입니다.

 

 

 

 

다음은 다세대주택이 갖추어야 할 법적인 요건들입니다.

첫 번째, 다세대주택은 공동주택이므로 세대단위로 분양이 가능합니다.

 

두 번째, 층수가 4개 층 이하로만 지을 수 있습니다.

 

이것이 다세대주택과 다가구 주택의 차이점입니다.

 

왜냐하면 다가구 주택은 3개 층 이하로만 지을 수 있는 제한이 있기 때문입니다.

 

참고로 용적률이 지역별로 다를 수 있습니다.

 

용적률만 나오면 다세대 주택과 함께 근린상가를 같이 포함시킬 수 있습니다.

 

세 번째, 세대수가 19세대 이상을 넘을 수 없습니다.

 

20세대가 넘어가면 불법입니다!

 

네 번째,땅 면적은 100평이고 용적률은 2배이므로, 

 

연면적은 200평까지만 쓸 수가 있습니다. 

 

이것이 100평이 넘어가는 땅은 살 필요가 없는 이유입니다. (중요!)

당신이 만약 다세대 주택에 투자를 한다면, 주의해야 할 점들
왜 다세대 주택인가?

 

첫 번째. 2~3인 가구가 늘어 수요층이 확보되고 있다.

 

최근 1인 가구 및 2~3인 가구가 느는 추세로 수요층이

 

많아지고 있습니다.

 

두 번째. 투자 상품이자 실수요자 상품이다.

 

최근에는 도심 역세권은 안전 자산으로 인식된다.

 

세 번째. 아파트의 대체상품이다.

 

아파트는 너무 고가라 접근이 쉽지 않은 수요의 

 

대체상품이 될 수 있습니다.

 

네 번째. 임대사업자 등록 시 다양한 혜택이 주어진다.

 

투자금이 비교적 저렴한 소형 주택으로 

 

투자 시 다양한 세법 혜택을 받을 수 있다.

 

다섯 번째. 수익형 부동산으로 활용이 가능하다.

 

아파트의 경우 수익형 부동산으로 활용하기에는 투자금 대비

 

너무 고가의 상품이다.

다세대 주택의 단점을 알아보겠습니다.

 

첫 번째. 편의시설 기반 시설 부족

 

아파트 대비 기반 시설이 부족한 것이 사실입니다.

 

두 번째. 관리 부족

 

역시 아파트에 비해 노후도 및 관리가 쉽지 않습니다.

 

세 번째. 지역을 잘 선택해야 한다는 리스크

 

지역을 잘못 선택하면 공실이 발생할 수 있으며 매매 또한 잘되지 않는 

 

리스크가 아파트 대비 높을 수 있습니다. 

 

네 번째. 기타 리스크들

 

또한 30~40평은 실수요자는 좋지만 투자 상품으로는 매력이 다소 떨어집니다.

 

오래된 상품 선택 시 공실의 위험이 더 높습니다.

구입하는 방법들

 

1. 오래된 주택을 철거하고 신축하는 방법

 

원가는 가장 적게 들어갑니다. 

 

즉 공장도가가 되는 것일 수 있습니다.

 

하지만 일반인들이 접근하기에는 쉽지 않습니다.

 

대신 관련 지식만 제대로 갖춰졌다면, 고수익이 가능합니다.

 

 

 

2. 신축 중인 주택을 매입하는 방법

 

건축주가 신축 진행 중인 주택을 눈으로 확인하면서 조금 싸게 

 

매입하는 방법도 있습니다.

 

건축하시는 분도 매각을 목적으로 하기 때문에 

 

짓기도 전에 매각이 이루어지면 건축주 입장에서는 안전한

 

사업인 것입니다.  즉 기회비용을 얻는 것입니다.

 

 

 

3. 이미 지어진 다세대 주택을 매입합니다.

 

가장 많이 접근하는 방법입니다.

 

하지만 기존 건물주가 파는 이유에 대해 따져볼 필요가 있습니다.

 

왜냐하면 좋은 물건이면 왜 팔까요?

 

 

 

4. 오래된 주택을 매입해서 리모델링합니다.

 

잘못할 경우 실패할 확률도 높습니다.

 

왜냐하면 리모델링이 예측 불가능한 부분이 많으므로 위험할 수도 있습니다.

 

물론 노하우가 있고 잘만 한다면 수익이 더 높을 수도 있을 것입니다.

 

즉 어떻게 하냐에 따라 변수가 너무 많습니다.

취득방법의 안전 순위 3>2>1
투자 수익금 순위 1>2>3
종합 순위 1>2>3
참고로 4번의 경우는 개인별 능력에 따라 또는  상황에 따른 변수가 너무 크므로  순위에서는 빠졌습니다.

마지막으로 투자의 관점에서 바라본 주의 사항들입니다.

 

첫 번째. 임대수요, 개발호재 많은 곳에 투자

 

내가 잘 아는 지역에 하는 것이 유리합니다.

 

두 번째. 공급물량이 적은 곳에 투자

 

세 번째. 건물 자체의 하자 사항을 철저히 확인

 

네 번째. 위반 건축 사항 유무에 대한 체크는 필수.

 

다섯 번째. 매가 대비 전월세 시세를 확인한다.

 

4%가 넘어간다면 좋은 것입니다.

 

여섯 번째. 역세권, 학군도 반드시 고려해야 합니다.