해외 부동산 취득 보유 양도 유의사항

이번 포스팅은 국내 거주자가 해외 부동산을 취득 보유 양도 시에 알아야 할 유의사항에 대해 알아볼까 하는데요.

 

 

 

 해외 부동산 취득 보유 및 처분 시 세금은?

 

해외 부동산은 당연히 해외세법을 따르겠지만, 한국에도 신고해야 할 의무사항도 있는데요.

 

 

이 경우 특히 취득 및 임대와 양도에 관한 세가지 내용이 궁금하실 겁니다.

 

여기서 핵심은 국내에 거주하냐 하지 않냐가 중요한 변수로 작용합니다. 즉 만약 국내에 거주하는 경우라면, 반드시 해외 부동산을 취득, 보유, 처분에 관한 내용을 신고해야만 합니다. 반대로 국내에 비거주자라면 국내법과는 무관하며 해외세법을 따르시면 됩니다.

 

Case	세금 신고	내용
국내 거주(resident)	O	취득 / 보유 / 처분 모두 한국 세법으로부터 자유로울순 없다. (일부 신고 대상)
국내 비거주(non-resident)	X	X

 

그러면 국내에 거주한다는 가정하에, 취득 / 보유 / 처분에 관한 내용을 조금 더 자세히 알아볼게요.

 

해외 부동산 취득 시

 

 

 

 

해외 부동산 취득 과정에서 만약 본인 자금으로 해외부동산을 취득했다면, 한국에 추가로 납부할 세금은 없습니다.

하지만 부모 등 타인으로부터 자금을 증여받은 경우라면, 증여 받은 취득 자금에 대해서는 증여세를 신고 및 납부해야 합니다. 만약 취득자금 출처를 입증 못할 경우에는 취득자금을 증여받은 것으로 간주해서 증여세가 부담된다고 합니다. (미성년자나 직업이 없는 경우에 해당될 듯합니다.)

 

언제까지 어디에 신고해야 하나?

다음 해 6월까지는 해외 부동산 취득 내역을 거주자의 한국 조소지의 관할 세무서에 신고해야 합니다.

 

해외 부동산 보유 시

 

해외 부동산 보유단계에서 임대소득이 발생한다면, 한국세법이 적용되어 각종 의무가 발생됩니다. (실제 거주하는 경우라면 적용되지 않습니다.) 이 경우 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고하셔야 합니다. 이때 만약 임대보증금도 포함되어 있다면 연 1.2% 이자율을 적용해서 이 금액을 포함시켜 임대소득을 신고해야 합니다.

 

하지만 만약 현지 세법에 따라 부담한 현지 세금이 있는 경우라면, 종합소득세에서 공제해주므로 이중과세는 피할 수 있습니다. 

Case	세금 신고	내용
해외 부동산 실거주	X	X
해외 부동산 비거주 & 임대소득 발생	O	합산 후 종합소득세 신고, 임대보증금이 있다면 연 1.2% 이자율 적용한 금액 신고 현지 세법에 따라 부담한 현지세금이 있는 경우, 종합소득세에서 공제

 

해외 부동산 처분 시

 

마지막으로 해외 부동산을 처분하는 경우를 알아봅니다. 

만약 한국 거주자라면 한국 세법이 적용되어, 2개월 내에 양도소득세를 신고해야 합니다. 누락할 경우 가산세가 적용되니 유의하셔야 합니다. 임대소득과 마찬가지로 만약 현지 세법에 따라 해외 부동산을 처분 시 납부한 세금이 있는 경우라면, 양도소득세 역시 공제받으실 수 있습니다. 

 

Case	세금 신고	내용
국내 거주자 / 해외 거주 후 국내 귀국시	O	한국 세법 적용. 2개월내 양도소득세 신고 (누락시 가산세 적용됨) 현지 세법에 따라 부담한 현지세금이 있는 경우, 종합소득세에서 공제

 

마지막으로 해외 부동산 처분 시 유의사항 알아볼게요.

 

해외 거주 후 국내 귀국해서 해외 부동산을 처분하는 경우라면, 해외 부동산에 대해 비과세가 적용되지는 않습니다. 국내 부동산과 달리 해외 부동산은 1가구 1 주택 비과세 규정 및 장기보유 특별공제는 적용되지 않습니다. 즉 1 주택이라도 해외부동산을 소유하다가 매도하는 경우에는 양도소득세를 부담해야 합니다.

 

요점은 국내 거주자(resident)에 해당된다면 임대소득 및 양도소득에 대한 한국세법이 동일하게 적용된다는 건데요. 다만 국내 부동산중 주택에만 적용되는 다주택 중과세, 1가구 1 주택 비과세, 장기보유 특별공제는 적용되지 않는 점 유의하시기 바랍니다.

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최근 한국 정부의 일관된 다주택자 규제 강화 정책으로 국내에 거주하는 자산가들이 해외로 눈을 돌리고 있는 분위기 같습니다. 2021년 기획재정부의 해외 직접투자 동향 보고 발표에 따르면, 2021년 9월 해외투자가 31억 달러로 전년 대비 24.5%로 대폭 폭등했다고 합니다.

 

Flickr

 

만약 이런 방향성이 지속될 경우 해외로 자본이 빠져나감과 동시에, 다주택자에 의해 제공되어온 기존 민간 임대 주택의 공급은 감소되어 전 월세 시장은 더 불안해 질것으로 예상됩니다.

 

아무쪼록 해외 부동산에 관심 있으신 분들은 유의사항 확인하셔서 불이익받지 않으시길 바랍니다. 

 

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