미국 부동산 34년 만에 최대 상승?

미국 부동산이 올초에도 작년에 이어 무서운 상승세를 그대로 이어가고 있는 모습입니다. 작년 한 해 미국 전역으로 평균 15% 상승했는데, 이는 34년 만에 최대 상승폭이라고 합니다.

 

미국 - Case Shiller 주택 가격 지수

 

주요 도시로는 애리조나주가 22.3%로 가장 많이 올랐고, 샌디애고, 시애틀, 보스턴 순으로 각각 21.6%, 20.2%, 16.2%로 상승을 기록했습니다. 윌스트리트 저널(WSJ)에 따르면 최근 집값 상승 추세는 2000년대 초반의 상승 속도 보다도 더 빠르다고 전하고 있는데요.

 

하지만 많은 전문가들 조차 현재로서는 이런 주택상승을 안정화시킬 그 어떤 요인을 찾을 수 없다고 말하고 있습니다.

 

 

또 언제나 그렇듯, 결과론 적인 이런 폭등 이 후에는 언론과 주택 전문가들의 자극적인 비판들이 쏟아집니다.

 

WP(워싱턴포스트): "현금 부자인 부유층이 집값을 끌어올려 서민들이 집 사기 더 어려워졌다."

주택 전문가들: "FED가 집값 상승의 원흉이다."

로버트 캐플런 댈러스 연방준비은행 총재: "MSB매입이 집값 상승을 부채질한다"

에릭 로젠그렌 보스턴 연방준비은행 총재: "주택 가격 상승 뒤 붕괴하는 상황을 감당 못한다"

등등...

 

언론이란 매체의 특성을 감안해서, 어쨌든 참고만 하시기 바랍니다.

 

그러면 미국 부동산이 거의 폭등 수준으로 오르는 이유는 진짜 뭘까요? 이 주요 이유로 다음의 두 가지 관점으로 분석해 볼 수 있겠습니다.

 

첫째, 공급 부족

 

미국 정부는 집값 폭등의 원인을 투기꾼 탓과 정부가 시장에 개입하며 규제 일변도의 정책이 아닌, 주택 공급 부족이라는 문제의 원인을 정확히 집어내고 있습니다.

 

맞습니다. 주택의 가격을 결정하는 요인중 가장 중요한 지표는 당연 수요 공급과 같은 수급상황일겁니다.

국내 부동산의 경우만 봐도 이 수급 상황이 얼마나 중요한 문제인지는 이제는 많은 사람들이 인식은 할 듯싶은데요.

 

미국 역시 현재 이 주택의 수급 불균형이 심한 상황입니다. 즉 건설사가 2009년 이후로 주택 공급을 거의 하지 않았습니다.

 

2009년부터 2019년까지 연간 공급량이 50만~120만 가구로 절대적인 공급량이 줄었다고 합니다. 아래는 미국의 총 재고 주택수를 산출한 도표인데요. 

 

미국 총 재고 주택수

 

이는 2008년 리먼사태라는 공포를 경험한 건설사들이 건설에 소극적으로 대응한 이유이기도 합니다.

따라서 과거 10년간 공급되었어야 할 주택의 수가 거의 400~600만 호가 덜 공급됐다고 분석합니다.

 

둘째, 금리

 

미국의 대다수 중산층 가정은 오롯이 본인 현금으로 집을 구매하지는 않습니다. 대부분 30년 모기지로 첫 집을 구매하는데요.

 

미국 모기지 10년간 시장 지수

 

그런데 실용주의와 금융 지수가 높은 미국인들은 이 30년을 값아야 할 돈이라는 점에서 당연히 신중할 겁니다. 따라서 가급적 금리가 제일 저렴할 때 구입에 나설 겁니다. 즉 금리가 확실히 바닥을 다진 것을 확인했거나, 아니면 이제는 저금리가 멈추고 오른다는 신호가 확실히 있을 때라야 구입을 서두르게 될 겁니다.

 

이 시점이 바로 작년부터 올초까지였습니다. 이것이 집값이 오르는 두 번째 이유입니다.

 

이미 작년에 미연준에서 여러 차례 테이퍼링도 발표했었고, 이제는 금리도 인상한다는 확실한 시그널을 준 상황입니다. 또한 금리가 올라도 집값은 더 상승할 여지가 있습니다. 더 오르기 전에 지금이라도 사야 하는 합리적인 이유가 있기 때문인데요.

 

물론 이후에 경기가 침체되어 다시 금리를 인하하기 시작하면 이 상승세는 멈출 수도 있습니다. 하지만 그때는 떨어지더라도 이미 많이 오른 가격에서의 조정이고, 주식과 달리 하방 경직성이 강한 부동산의 속성상 강보합으로 유지될 확률 역시 클 겁니다.

 

그러면 마지막으로 투자자라면 이렇게 오르는 미국 부동산을 보며 무엇을 할 수 있을까 고민이 들 거 같은데요.

 

여기서는 두 가지로 요약해 볼 수 있겠네요.

 

첫째, 미국 부동산을 매수한다.

최근 유튜브나 여러 블로그들을 보게 되면 해외 부동산, 여기서 미국 부동산을 추천하는 콘텐츠를 자주 보게 되는데요.

아마도 이런 국내의 규제 일변도나, 투기꾼 탓만 하는 상황에 스트레스를 느끼는 투자자들을 타깃으로 매수를 권장하고 있는 듯합니다.

 

하지만 현실적으로 미국에 어떤 연고가 있거나, 아니면 영어를 정말 유창하게 잘하 거나한 특수한 경우가 아니고서는 현실적으로 쉽지 않은 선택지로 보입니다. 

 

물론 용기 있는 투자자라면 과감히 투자할 수 도 있겠지만, 언제나 선택에 따른 결과의 책임은 본인의 몫이란 점은 잊지 말아야 할 듯합니다.

 

둘째, 미국 부동산에 투자하는 릿츠 주식을 매수한다.

첫 번째도 물론 좋은 선택지일 수 있겠지만, 저라면 기회비용과 같은 현실적인 문제가 있기에 두 번째 이 방법을 택할 거 같습니다. 바로 릿츠(Real Estate Investment Trusts) 주식이나 ETF처럼 미국 부동산에 투자하는 기업에 투자하는 겁니다.

 

뱅가드 부동산 ETF 연간 수익률

 

여기까지,  미국 집값 작년 15년 새 최대 상승한 이유와 어떻게 투자할 수 있는지를 분석해 보는 시간을 가졌습니다.

 

Note: 본 블로그의 내용은 필자의 개인적인 의견과 생각이 반영되어 있는 부분이 있으며 또한 투자를 권하는 것이 아닙니다. 즉 투자에 대한 판단과 책임은 각자의 몫인 점 분명히 밝힙니다. 

 

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