인플레이션 시대, 여기에 투자하는 이유

또 유동성 장세가 끝나갈 즘에는 어김없이 인플레이션이라는 고통을 동반한 부작용이 찾아온다. 
먼저 오른 자산뿐 아니라, 이제는 생필품을 포함한 주거비와 같은 모든 재화들의 물가가 오르기 시작한다.

 

tradingeconomics.com, core inflation rate

그리고 이 시기에는 연준이나 각 정부의 중앙은행들은 이 수치를 낮추기 위해 금리를 서서히 올리기 시작하는데, 
이 경우 금, 은, 주식, 부동산등 유/무형의 모든 자산들은 가격이 어느 정도 안정화된다.

그러면 이 시기엔 돈은 어디로 흘러갈까?

 

당연히 원금 방어가 되는 보수적인 상품들로 이동한다. 
가장 좋은 예가 은행 예적금이 있겠다.
비록 투자 수익률은 작지만, 확정 수익이기에 원금 방어가 되어 이 투자가 유효하다.  
잠시 비를 피한다는 심정으로 보수적인 투자가 유효할 것이다. 
얼마 전 아침 출근길에, 최근 지점 개업한 한 은행에 나이 드신 분들이 길게 줄을 서 계신 광경을 목격했었다.
가까이 가서 살펴보니, 개업 기념(?) 선착순으로 4.5% 이상 금리의 예적금을 판매하고 있었던 이유였다.
높은 투자 수익률만 기대하며 자산 변동성이 심한 지금과 같은 시기엔, 
굳이 변동성이 심한 위험 자산에 투자하기엔 감수해야 할 리스크가 크기 때문이다.

그리고 또 하나의 돈이 흘러가는 곳이 있다. 그 곳은 부동산 시장인데... 
"미친 거 아냐? 지금처럼 매가 전세가 변동이 심한 시기에 부동산에 투자하라고?"라고 할지도 모를 텐데...
물론 매매 같은 투자가 아니다.
(안타깝게도 대한민국에서 부동산이란 이미 우리 무의식 손엔 정치적인 소재가 된지 오래이기에, 누구나에게 아픔의 흔적이 있는 민감한 소재가 된 듯싶다.)
바로 월세를 놓는 투자 방법이다.
금리가 낮은 시기에는 주식이든 부동산이든 현금흐름 보다는 시세차익 투자가 더 인기가 있고, 
개인적으로도 그 방향성이 좀 더 바람직하다는 생각이다.
하지만 금리가 높아지는 시기에는 시세 차익보다는 현금흐름이 나오는 월세 투자가 더 유효하다. 
전자의 투자가 공격수라면 후자는 당연 수비수이다.

투자자라면 지금은 무리해서 공격을 하기보다는 수비를 탄탄히 해야 할 시기이다.

또한 자신의 레버리지의 규모가 크다면 가급적 줄여 나가야 하는 시기가 맞다.
당연한 얘기지만, 매가가 하락하면 수요자들은 집을 사지 않는다.

따라서 이 수요들은 임대 시장으로 넘어올수 밖에 없다.
그런데 우리나라에만 있는 특이한 제도인 전세는 현재 전세대출금이란 허들에 막혀 있고,

또 대출을 받더라도 금리가 오르는 시기 이기에, 기존의 전세수요들도 자연스럽게 월세로 넘어간다.

임차인 입장에서도 깡통 전세나 역전세의 우려도 있기에,

자신의 목돈을 지키기 위해서라도 월세가 더 바람직하다.
이 흐름은 국내 뿐 아니라 세계 공통 사항이다. 한 예로 미국만 봐도 그렇다. 

 

tradingeconomics.com ,us rent inflation

 

매매 수요는 없지만 임대 수요는 늘어나 임대료가 빠질 기미는 잘 보이지 않는다.
따라서 현금흐름이 필요한 은퇴자이거나, 파이어족처럼 은퇴를 앞두고 있다면, 

원금 자체의 변동성이 심한 주식의 배당금보다는 좀 더 안정적인 월세 현금흐름이 더 좋은 방법으로 보인다.
최근 내 경우도 지금 거주중인 집을 월세 계약을 했었다. 

나 역시 조만간 조금 빠른(?) 은퇴를 계획하고 있기에, 전체 자산을 현금흐름으로 바꾸는 계획을 지금도 실행 중이다.
이제는 월 급여에는 살짝 못 미치지만, 어쨌든 월 지출하는 금액보다는 더 많은 현금흐름이 만들어 진 상태이다.
아마도 내년 이맘땐 보수적으로 접근해봐도 지금 회사에서 받는 급여 수준은 맞춰질걸로 예상이 된다.

 

여기서 월세 세팅할때 주의할 점 한 가지를 알아보고 가자.
바로 공급이다. 

당연한 얘기지만 공급이 많아지면 그리 좋은 상황은 아니다. 

이는 서울 수도권이 아닌 신규 택지로 공급이 늘어나는 지방의 경우이다.
만약 지방에 위치한 부동산이라면, 주변 입지에 공급이 많이 늘어날 때는 유심히 따져볼 필요가 있다. 
특히 공급후에 입주하는 시기에는 가급적 피하는 것이 좋다. 
수도권의 경우는 재정비 사업과 같은 정비 사업이 활발한 입지는 괜찮아 보인다. 

이주 수요가 꾸준히 늘어나기에 월세 가격은 오르면 올랐지 내리긴 힘든 구조이기 때문이다.
따라서 도심에 가깝거나 재개발 재건축등의 정비 사업이 활발한 입지의 부동산들은 월세 놓기가 좋다.

마지막 결론을 한번 더 정리하고 깔끔히 마무리 해보자.
인플레이션이 높아 물가나 금리가 오르는 시기에는, 원금 헷지와 함께 현금흐름이 안정적인 월세 투자가 좋다. MDD만 봐도 변동성이 상대적으로 큰 주식의 배당주 보다 더 좋다고 본다.

 

끝.