집값이 오르고 내리는것은 항상 비슷한 패턴이 있습니다.
이는 마치 자연의 사계절처럼 말입니다.
주택시장에서도 이처럼 봄, 여름, 가을, 겨울이 분명 존재 하구요.
이 사계절을 결정하는 근본적 원인은 무엇일까요?
정부 정책일까요?
단언컨데, 아닙니다~!
물론 전혀 영향을 받지 않는다고는 할수 없지만,
근본적인 요인는 역시 모든 시장을 움직이는 기본 개념인
'수요와 공급' 입니다.
저는 오늘부터 평소 관심있게 보고있는 주요 지역에 대해
이 수요, 공급을 기반으로 해당 지역의 부동산 가치를 분석하는 포스팅을
올려볼까 하는데요.
부동산 가치 분석 첫 시간은
서울 성북구부터 다뤄 볼까 합니다.
왜 강남, 마용성등 유망 지역이 아니라 성북구냐구요?
개인적으로 저는 이미 부동산 가치 즉, 입지가 형성된 주요 지역 보다는
조금은 저평가된, 하지만 개발가능성이 상대적으로 많은 지역이
미래 가지 측면에서 볼때
더 부동산 가치가 있다고 생각하기에
이들 지역들에 관심이 많습니다.
그래서 저는 서울 내에서도 조금은 소외(?)됐던
이런 지역들에 보다 관심이 갑니다.
각설하고,
입주 물량으로 보는 부동산 가치 분석 바로 들어가겠습니다.
성북구 입주 물량 분석
위 표는 2012년부터 2021년까지의 성북구 지역의
수요와 년별/월별 입주물량을 분석한 지표 입니다.
2012년부터 2018년까지 수요가 평균 2.5K는 되어야 하나공급 물량이 매우 부족 했습니다.
2019년까지 2,3월 3842세대 (길음 래미안 센터피스) ,6,7,9월 총 2800세대 (장위 래미안 포레카운티, 퍼스트하이) 입주 예정으로이들 신축 대단지로 인해 공급량이 조금은 해소가 되는 듯하나,이전까지의 부족분을 해소하기에는 많이 부족해 보입니다.
2020년 12월 1416세대 (장위 꿈의숲 아이파크)가 예정되어 있기는 하나,평균 수요분인 2.5K를 채우기에는 여전히 공급은 부족 합니다.
그리고 2021년 이후는 공급 계획이 현재로서는 없습니다.
성북구는 2019년도에 길음 뉴타운, 장위 뉴타운의 신축 물량분으로
잠깐 공급 물량이 해소가 되는 듯하나,
이후 다시 물량 잠김 현상으로 가격상승은 계속 이어질 것으로 보여 집니다.
물론 최근 9.13 대책까지 총 8번의 정부 정책이 있긴 했으나,
해당 지역인 성북구의 부족한 공급 물량을 해소하는것과는 거리가 멀어 보입니다.
결국 공급 부족 현상은 상당 기간 지속 될것으로 예상이 됩니다.
부동산 사계절로 본다면,
성북구는 상당기간 여름에서 늦여름 혹은 초가을로 가는 시점
이 아닌가 생각 되네요.
참고로 여기서는 해당 지역의 개발 호재와 같은 미래 호재 요인들은 배제 하고,
순수 지역내에 계획되어 있는 입주 물량만으로 분석한 내용이니
참고 하시기 바랍니다.
이상 서울 성북구의 입주물량으로 보는 부동산 가치 분석
이었습니다.
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